宁波最早的单身公寓———生活大师
 
 
　　最近，有心chinaren的市民会发现不少开发商主推的产品从原来的大户型房源悄然变成了单身公寓。在宏观调控之下，单身公寓的热销给近来冷淡的楼市打了一支强心针，不仅如此，它的功能变化也带动整个单身公寓市场走强。随着市场认可度的增加，5000套单身公寓将投放市场，这一体量也大过了以往任何一个时期。这些原因使单身公寓成为当下业内外关注的焦点。

　　A寒流来袭 单身公寓突围热销

　　从去年底的第二套住宅政策到今年初的土地新政，国家对于房地产市场的调控力度越来越大。加之去年央行的六次提高贷款基准利率，使市场的观望气氛浓厚。在这样的宏观形势下，宁波的房地产市场面临着严峻的销售压力。

　　12月商品房和二手房交易量都呈明显下滑态势，特别是二手房交易量出现大幅萎缩。记者从宁波市房地产交易中心了解到，去年12月份，市六区商品住宅房销售量为2233套，比上月减少240套，二手住宅房共成交1487套，比上月减少620套，其中市三区仅成交735套。

　　然而值得关注的是，在一些大户型房源遇到销售阻力时，小户型房源，特别是单身公寓却得到了市场良好的反应，为目前的房地产形势打开了局面。记者了解到，去年11月，万达·48克拉 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)一开盘，销售形势就相当火爆，目前800多套房源已经销售一空。而雅戈尔 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)世纪花园（查看地图）E公馆11月28日开盘推出253套复式精装房源，虽然均价每平方米13000元，但是也很快销售告罄。而12月4日推出搜狗的第二批房源目前也已经去化了70%。此外，预计在今年3月开盘的风格城事 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）·壹爵，市场关注度也颇高，记者从风格城市 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)售楼中心了解到，壹爵256套房源仅凭目前的前期登记客户已经可以全部消化。

　　B房源集中上市 产品各有千秋

　　不少开发商习惯在市场冷淡nb.focus.cn的情况下考虑推出单身公寓产品，而单身公寓的集中放量也成为了目前宁波房地产市场的最大亮点。早在去年年中学府一号就以1500套SOHO产品冲击市场，并且很快得到了市场的认可，随后万达·48克拉、雅戈尔世纪花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)E公馆也高调面市。

　　而在今年面市的单身公寓将更加密集，记者了解到，今年有可能推向市场的有嘉华SOHO (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）近600套房源，迪赛明天广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）400多套房源，通和·英郡近370套房源，凯德·汇豪天下 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)100多套精装房源，天合二期SO-HO公寓290套房源，金领公寓100套房源，风格城事·壹爵有256套房源等。这将进一步形成百花争艳网络超女的市场局面。据市房产交易中心网上备案系统数据以及业界市场调研数据统计，目前，市四区(老三区及鄞州区)在销的和即将上市的单身公寓项目接近15个，总套数接近5000套，其中绝大部分集中在鄞州中心区。

　　不少开发商将单身公寓作为今年市场的主推产品，在单身公寓上下了不少功夫。目前市场上的单身公寓可谓“八仙过海各显神通”。有些开发商在面积上大做文章，如雅戈尔世纪花园E公馆设计了复式精装户型，层高5.1米可以合理隔成上下两层，并实行买一层送一层的销售策略，原本50平方米的面积可以享受100平方米的空间。也有开发商在精装修上下足了功夫，如风格城事·壹爵，据其销售部有关人士介绍，仅仅精装修就花3000元/平方米的成本，全部采用市场上高档建材。还有的开发商在功能上动了脑筋，把原本只能办公的商业产品改做单身公寓，这类产品在目前宁波市场上很流行。

　　C 5000套!如何突破消化阻力?

　　“5000套单身公寓怎么消化?或许是现在开发商考虑最多的问题。”一位业内人士表示担心。虽然以往在大面积户型受到市场考验的情况下，单身公寓往往可以充当突围者的角色，但是以往单身公寓体量并不多，所以往往很容易被市场所消化。

　　和协置业销售部一位负责人这样告诉记者，目前市场的5000套单身公寓体量，主要还是集中在鄞州区，单身公寓的出现有它的必然性，因为存在刚性需求和市场的投资氛围，在这样的环境下消化不会存在太大的问题，毕竟单身公寓总价优势还是存在的，符合这些潜在客户需求。另外关于体量大的问题，还可以从总面积出发，看看单身公寓到底占到了整个楼盘的多少。以风格城事为例，所占的比率实在是太少，相信其他大部分楼盘也是差不多的，如果楼盘品质好，地段好，单身公寓的销售将不会受到影响。

　　不少消费者认为，目前市场上goodfeel的单身公寓功能齐全，但是价位也相比楼盘中的其他产品高出不少。目前单身公寓的市场价格在15000元/平方米左右，如果按照50平方米计算的话，总价也要75万元，而且单身公寓的首付往往需要40%或是更多。作为一种投资性产品，价格也不低，对市场的消化也会产生很大的阻力。

　　对此雅戈尔置业销售部负责人解释，消费者在单身公寓的定价上还是有些误区的，一般来说单身公寓产品对于开发商来说比开发其他产品成本高了很多，比如建筑成本，每户都要进水电煤气，以及下水管道，在同等面积下成本多出不少。此外，现在每个单身公寓产品都会有精装修，而这个装修成本在2000元/平方米左右，有的单身公寓层高还可以隔上下两层，增加使用面积。综合这些因素，其实单身公寓的实际价格比楼盘中的其他产品要经济不少。所以消费者选择这类产品还是一个明智的选择。

　　D“商变”给市场带来新契机

　　单身公寓的另一个现象也是值得关注的，记者了解到，目前宁波市场上，部分单身公寓的性质已经在悄然改变。一些商住两用的单身公寓开始占据市场主流，而这类特殊的单身公寓产品性质大多是商业性质，是从商业办公楼变化而来，业内习惯把它称为SOHO产品。有关数据表明，在目前市四区在售和待售的11个单身公寓项目中，有8个单身公寓产品都是SOHO产品。

　　一位业内人士这样告诉记者，由于宁波的经济发展迅速，有大量的小私营业主，这些消费群体就是SOHO产品的目标客户，SOHO商住一体的办公模式可以节省这些私营业主的时间和精力，所以他们很热衷于这类产品。据华茂置业有关人士透露，在学府一号的1500套SOHO产品中，70%的业主都是这一群体。

　　有开发商也很坦然地告诉记者，这一变化其实也是规避办公楼滞销的风险。近年来办公楼搜狐网的销售一直不温不火，而且体量又大，特别是鄞州中心区，开发商如果要获利就必须在办公楼上有所突破，而市场对于这种SOHO产品情有独钟，加之宁波真正住宅性质的单身公寓比较少，所以由办公楼改作SOHO公寓的想法就孕育而生，SOHO产品给宁波单身公寓市场也带来了契机。

　　但是这类产品也有它的“先天不足”，在产权年限上，住宅性质的单身公寓有70年产权，这类SOHO产品仅40年产权(商住混合性质的是50年产权);按照目前的房贷政策，在商业银行贷款首付比例上，SOHO产品按商业用房算，不得低于50%，且利率不低于基准利率的1.1倍、贷款期限最长不能超过10年，同时不能办理公积金贷款。另外，水、电、煤气费的收费标准，SOHO产品也会高于住宅类单身公寓。

　　E租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”

　　在采访过程中，大多数业内人士对单身公寓未来的市场表现出了乐观的态度。宁兴 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)房产销售部有关负责人告诉记者，宁波属于一个发展型经济城市，随着城市化进程与外来人口的增加，未来宁波的住房需求将进一步加大，但是目前宁波的土地却越来越少，所以未来势必会造成供房紧缺的情况，这就在客观上刺激租房市场。而单身公寓则是租房最好焦点装修家居网的选择。目前像香港、上海等大型城市这一现象已经十分普遍，宁波未来也会向这一趋势发展。

　　此外，单身公寓也被不少年轻白领考虑为结婚用房，这部分人群收入较高，但由于事业刚刚起步，还没有足够的经济实力购买大套住宅，而单身公寓面积小、总价低，交通较为便利，迎合了他们的需求。另一方面，单身公寓十分吸引投资客的眼球，目前市场上多数单身公寓的月租金都在2000-3000元。通常情况下，月租金已能支付每月的按揭款，对于投资客来说有很大的吸引力，既没有银行的还款压力，又可收取高额的租金，一两年后将房源抛售又可再赚一笔。